‘Starterslening als smeerolie in de woningmarkt’

startersleningTot nu toe zijn er in Nijmegen 150 nieuwbouwwoningen verkocht met Starterslening. Voor de gemeente Nijmegen is de Starterslening dan ook het crisisinstrument bij uitstek om tempo in de woningmarkt te houden.  Markpartijen betalen mee. Een interview in de nieuwsbrief van de SVN.

Net als iedere andere gemeente is het voor de gemeente Nijmegen in deze tijden van vraaguitval moeilijk om grondexploitaties sluitend te krijgen. Maar, zegt wethouder Wonen Jan van der Meer, Nijmegen is niet in de valkuil getrapt die andere steden nu in de problemen hebben gebracht. ‘Wij hebben niet de fout gemaakt om verwachte inkomsten uit het grondbedrijf in te zetten voor andere zaken.’ Bovendien laten de bevolkingsprognoses zien dat Nijmegen nog steeds groei kan verwachten. Van der Meer: ‘Er is hier niet zozeer sprake van vraaguitval, maar van uitgestelde vraag. Dat geeft meer comfort. Je ziet dan ook dat projectontwikkelaars nog steeds geloven in onze uitlegprojecten zoals de Waalsprong. Maar het blijft momenteel zeker moeilijk om woningen verkocht te krijgen.’

Tempo

Tot 2020 is er zeker nog behoefte aan 1.000 woningen extra per jaar. Ondanks de crisis worden die aantallen ook daadwerkelijk gehaald. Van der Meer: ‘In 2011 werden er 800 woningen opgeleverd; dit jaar verwachten we zelfs 1.200 afgebouwde woningen. Dat is vreemd genoeg in de afgelopen twintig jaar na 2005 het beste jaar. Je ziet dus dat de behoefte er nog steeds is.’ Omdat de marktvraag tegelijkertijd voor een groot deel stil ligt, ontstaat er vooral bij de groep starters een grote druk. Vandaar dat een deel van het nieuwbouwprogramma wordt toegespitst op starters, in plaats van op doorstromers. Dat betekent goedkopere, kleinere woningen bouwen. Van der Meer: ‘Om het tempo in de woningmarkt te houden hebben we bewust gekozen voor prioriteit bij de doelgroep starters.’

Om deze groep zo veel mogelijk te stimuleren heeft Nijmegen recent besloten om opnieuw budget in te gaan zetten voor de Starterslening. De crux om de productie gaande te houden en aan de behoefte te kunnen voldoen ligt volgens de gemeente bij de starters en de Starterslening van SVn kan daarbij fungeren als ‘smeerolie’. Door het fonds voor de Starterslening te financieren met een lening kan de gemeente met een budget van 6 ton voor de gemaakte rentekosten 150 leningen financieren. De gemeente zelf neemt daarvan 4 ton voor eigen rekening, de overige 2 ton wordt middels co-financiering opgebracht door marktpartijen in de Waalsprong. 100 leningen worden verstrekt voor nieuwbouwwoningen in de Waalsprong en 50 leningen zijn bedoeld voor woningen in de rest van de stad. In de Waalsprong komt het er dus op neer dat de verkopende marktpartijen per lening de helft voor hun rekening nemen. Op deze manier krijgt de Starterslening een extra prikkel, meent Van der Meer. ‘Ontwikkelaars kunnen met de Starterslening de boer op, het is een extra verkoopargument voor de woningen. We zien met het succes van vorig jaar dat er veel belangstelling voor is. De startersmarkt is de enige niche in de markt die nog verkoopt, en met de Starterslening gaat het dus sneller.’

Gering risico

Binnen de gemeente is voorafgaand aan de herintroductie van de Starterslening een discussie gevoerd over de rol van de gemeente en of zij wel ‘voor bank’ zou moeten spelen. Van der Meer: ‘Mijn standpunt is: ‘Juist bij starters is er sprake van een zeer gering risico. Het is immers een groep die in inkomen gaat stijgen, zeker in zo’n stad als Nijmegen met allemaal net-afgestudeerde studenten van de universiteit. Sterker nog, je voorkomt juist al bij voorbaat dat ze in de toekomst scheef gaan wonen en met hun gestegen inkomen huurwoningen bezet houden die voor lagere inkomensgroepen zijn bedoeld. De praktijk wijst overigens uit dat het risico inderdaad te verwaarlozen is. Statistisch gezien zou er vorig jaar van de 150 reeds uitgegeven Startersleningen 0,2 huishouden in de problemen moeten zijn gekomen bij het afbetalen van de lening en waar de Nationale Hypotheek Garantie dan bij moet springen. Maar dat is geen enkele keer voorgekomen. Het risico voor de gemeente is dus minimaal.’

Sterker nog, stelt Van der Meer, de Starterslening voorkómt juist nog grotere risico’s, zoals onverkoopbare woningen in de Waalsprong. ‘Het risico van onverkoopbaarheid in de uitleglocaties is in deze markt reëel. Met de Starterslening zetten we meer woningen af in de Waalsprong. Zo voorkom je dus risico’s op een ander vlak.’ Vanwege het succes wil Nijmegen de Starterslening ook gaan inzetten voor een andere niche in de markt: de zelfbouwwoningen. Van der Meer: ‘We hebben gekeken naar het succes van het programma ‘Ik bouw betaalbaar’(IBB) van Almere, voor particulier opdrachtgeverschap. Met IBB hebben we vervolgens een vergelijkbaar product ontwikkeld dat is gericht op betaalbaar zelfbouwen. De koper kiest een woning uit een catalogus en kan er een aanvullende lening bij krijgen. Mocht hij de woning met meerwaarde verkopen, dan romen wij een deel daarvan af waardoor de kosten van de financiering zijn gedekt. Een heel interessant product, want we zien dat ook zelfbouw een niche is waar belangstelling voor is.’

Bewezen succes

Met enerzijds de geringe risico’s en anderzijds het bewezen succes van verkochte woningen, is de Starterslening voor Nijmegen een effectief instrument dat in deze crisis de bouwproductie en de woningmarkt aan de gang houdt. Wethouder Van der Meer vindt de Starterslening dan ook voor andere gemeenten een zeer aan te bevelen product. ‘De Starterslening is vrijwel het enige instrument voor een gemeente om het benodigde tempo in de woningmarkt te kunnen realiseren. Er is veel vraag naar starterswoningen, daar kun je als gemeente met de Starterslening heel veel in betekenen. Ik zou zeggen, ga dus op zoek naar budget en durf het in te zetten. Het middel is een bewezen stimulans en dempt bovendien de risico’s op een ander vlak. Met name voor steden met veel pas-afgestudeerden en groei-gemeenten is de Starterslening aan te bevelen.’

De doorstroming op de woningmarkt zit vast, dat is een realiteit waar vrijwel alle gemeenten mee te maken hebben. De duurdere koop vindt geen afzet meer, maar in de startersmarkt zit nog wél beweging. Jan van der Meer: ‘Dan moet je voor de onderkant bouwen, het is even niet anders. Onze opgave als bestuurders is om dat te doen met weliswaar goedkopere, maar goede concepten. Om vooral niet in te boeten op kwaliteit, want je wilt uiteraard niet de achterstandswijken van de toekomst bouwen. De Starterslening past goed bij ons ambitieniveau, omdat daarmee ook het financiële plaatje compleet is te maken.’