Extra huur garantie voor nieuwbouw

laauwikAls we niets doen dan wordt er over een aantal jaren geen enkele sociale huurwoning meer gebouwd in Nijmegen. Sinds een aantal jaren moeten de woningcorporaties vennootschapsbelasting betalen en vanaf 2014 worden ze door het kabinet Rutte aangeslagen voor de huurtoeslag. Nijmeegse corporaties moeten straks 7,25 miljoen per jaar inleveren; zo’n 250 euro per woning. Geld dat dus niet gestoken kan worden in het bouwen van nieuwe huurwoningen en het opknappen van oude huurhuizen. Dit scenario wil het college van burgemeester en wethouders koste wat kost voorkomen. Een opinieartikel in De Gelderlander.

Er is nog altijd veel vraag naar sociale huurwoningen. Volgens de woningmarktverkenning van vorig jaar is er tot 2020 nog behoefte aan zo’n 3.600 betaalbare huurwoningen. Als de plannen van het kabinet doorgaan dan zakt de investeringscapaciteit van de Nijmeegse woningcorporaties in 2014 naar nul. Als we het beleid niet veranderen dan worden er geen nieuwe woningen meer gebouwd en vinden er geen extra investeringen meer plaats in bijvoorbeeld energiebesparende maatregelen. Voor zowel nieuwe huurders als zittende huurders is dit geen wenselijke situatie.

Het huidige gemeentebestuur van GroenLinks, PvdA en D66 wil geen stilstand en heeft een sociaal en economisch sterk Nijmegen voor ogen. Een stad waar jongeren hun solocarrière kunnen starten, ouderen kunnen wonen met voldoende (zorg)voorzieningen in de buurt en waarbij geïnvesteerd wordt in leefbare en duurzame wijken. Om deze doelstellingen te bereiken is het college van B&W met de corporaties tot een pakket maatregelen gekomen waardoor de corporaties kunnen blijven investeren; ook na 2014.

Allereerst gaan de corporaties zelf bezuinigen. Vastgelegd wordt dat 10% bezuinigd wordt op de beheerskosten: een unieke afspraak tussen gemeente en corporaties. Een andere belangrijke maatregel is het verhogen van de maximale huurgrenzen. Het kabinet maakt het mogelijk deze voor álle huurwoningen te laten oplopen tot 652 euro. Het college vindt een dergelijke verhoging onrechtvaardig en alleen acceptabel voor kwalitatief hoogstaande woningen. Dat zijn 4000 woningen tot 2020. De woningen blijven dan betaalbaar voor mensen met een inkomen tot 33.614 euro per jaar. Overigens geldt zo’n huurverhoging alleen voor nieuwe huurders. Zittende huurders krijgen alleen te maken met een inflatievolgende huurverhoging.

De maximale huur van ruim 18.000 huurwoningen mag stijgen van 517 naar maximaal 554 euro. Daarmee wordt de hoogte van de maximale huurgrens opgetrokken, maar blijft huurtoeslag mogelijk. Deze woningen zijn betaalbaar voor de inkomensgroep tot 29.350,- euro. Ook deze verhoging geldt niet voor zittende huurders.

Corporaties krijgen dus de vrijheid om de huren te verhogen bij een verhuizing tot een bepaalde grens. Schieten de huren in Nijmegen nu omhoog? Nee. Op dit moment ligt de gemiddelde huurprijs van een Nijmeegse huurwoning op 425 euro. Dit is circa 70% van het wettelijk toegestane maximum. Ook na invoering van de nieuwe maatregelen zullen de huren ruim binnen het wettelijk maximum blijven, over 20 jaar pas op zo’n 80%. Met de extra opbrengsten kunnen corporaties wel blijven investeren in nieuwe woningen, wat hoognodig is en gunstig is voor de woningbouwplannen in de Waalsprong, het Waalfront en in de herstructureringswijken.

In de praktijk zullen veel nieuwbouwwoningen een huurprijs van 652 euro krijgen, maar níet alle. Dit is afhankelijk van de kwaliteit van de woning, de grootte en de ligging. Als de maximale huurgrens van 652 euro wel wordt gehanteerd zijn deze woningen niet betaalbaar zijn voor minima. Dit betreurt het college. Maar het alternatief is nog erger; namelijk dat er helemaal geen woningen worden gebouwd. Noch voor minima, noch voor mensen die iets meer verdienen. Bovendien zorgen de nieuwe woningen voor doorstroming zodat elders in de stad woningen vrij komen voor minima.

Het college wil ook dat woningcorporaties blijven investeren in energiebesparende maatregelen. De energielasten zijn de afgelopen tien jaar harder gestegen dan de huurlasten. Deze maatregel is gunstig voor de zittende huurders. Bij investeringen in energiezuinige woningen krijgen huurders lagere energierekeningen.

Kortom, we vragen de corporaties om de broekriem aan te trekken, maar we geven hen ook de mogelijkheid om bij verhuizing meer huur te vragen voor hun woningen. Zo kunnen ze blijven investeren in een groeiend, aantrekkelijk en duurzaam woningbestand.

Jan van der Meer
Wethouder Ruimtelijke Ontwikkeling Waalsprong, Wonen, Klimaat & Energie gemeente Nijmegen