Gemeente blijft in positieve cijfers bij bouw Waalsprong

waalsprongDe laatste tijd is er in de media geregeld aandacht geweest voor de stagnerende woningbouw als gevolg van de economische crisis. Dat zou leiden tot fikse verliezen voor gemeenten met grote woningbouwprojecten, zoals de Waalsprong in Nijmegen. Dat is voor Nijmegen feitelijk niet juist, maar het gaat dan ook om complexe materie. Daarom lichten wij graag toe hoe de ontwikkeling van de Waalsprong verloopt en welke financiële gevolgen de haperende woningbouw heeft voor de gemeente. Een ingezonden artikel in De Gelderlander.

In de Waalsprong moeten uiteindelijk 12.000 nieuwe woningen komen. Inmiddels zijn er 3.000 gebouwd. Bij de start was de planning dat het nieuwe stadsdeel op de noordoever van de Waal in 2015 klaar zou zijn. Door verschillende vertragende oorzaken, zoals een noodzakelijke mer-procedure, het rijksbesluit tot een dijkteruglegging bij Lent, de fijnstofwetgeving en de tegenvallende woningmarkt, is die planning inmiddels opgeschoven naar 2025.

Ondanks deze stagnatie blijven de financiële cijfers van de grondexploitatie in evenwicht en – in tegenstelling tot wat in de krant staat – leidt de gemeente geen verliezen. Hoe kan dat? En wat zijn de vooruitzichten?

Voor de bouw van nieuwe woningen is de gemeente een publiek-private samenwerking aangegaan met  projectontwikkelaars en woningbouwcorporaties. In deze Grondexploitatie Maatschappij Waalsprong (GEM) is de gemeente voor 50% aandeelhouder. De GEM koopt grond in het plangebied op, maakt deze bouwrijp en verkoopt de grond vervolgens aan de projectontwikkelaars en de corporaties die er woningen op bouwen. In 1997 is besloten om de grond zo snel mogelijk op te kopen om speculanten geen kans te geven. De grond is dus tegen een gunstige prijs verworven. En met een overeenkomst tussen de partijen in de GEM is de afname van de grond door de projectontwikkelaars gegarandeerd.

Voor de aankoop van grond is geld geleend en daar wordt rente over betaald.
In de periode tot 2025 wordt de grond bouwrijp gemaakt en verkocht aan de projectontwikkelaars die deelnemen aan de GEM. Met die opbrengsten worden de lening inclusief de rente afbetaald. De kosten gaan dus voor de baat uit.

De GEM heeft al 97% van de grond in bezit en zodoende wordt er op dit moment logischerwijs veel rente betaald. Dit zijn echter geen renteverliezen, maar rentekosten. Het zijn geen tegenvallers, maar kosten die ingecalculeerd zijn in de grondexploitatie. Uiteindelijk verdient de GEM die kosten weer terug met de verkoop van de bouwrijpe grond. De gemeente hoeft hier als aandeelhouder in de GEM dus geen geld bij te leggen.

We hebben op het moment, zoals alom bekend is, te maken met een stagnerende woningmarkt. De consumenten kopen vrijwel geen woningen en dus kopen projectontwikkelaars nu minder bouwgrond van de GEM. Zij hebben wel een plicht de grond af te nemen, dus het gaat om uitstel. Deze vertraging zorgt wel voor meer druk op de exploitatie vanwege de rentelasten. Als de stagnatie in de woningbouw ook na 2011 nog aanhoudt, zullen we moeten gaan kijken welke maatregelen we daar tegenover moeten stellen. Onlangs zijn we bijvoorbeeld al gestart met collectief particulier opdrachtgeverschap als initiatief om – hoe bescheiden ook – de woningbouw op gang te helpen.

Veel gemeenten hebben er in het verleden voor gekozen om de opbrengsten van grondverkoop jaarlijks in te boeken bij de algemene middelen in de begroting. Nu die opbrengsten achterwege blijven, ontstaan er bij die gemeenten financiële problemen. De gemeente Nijmegen kent een andere systematiek van begroten, waarin geen directe relatie bestaat tussen de algemene begroting en de winsten en verliezen in de gemeentelijke grondexploitatie. De GEM heeft voor de ontwikkeling van de Waalsprong een aparte reserve opgebouwd. Die reserve biedt tot 2012 in ieder geval nog voldoende vet op de botten om het aantrekken van de woningmarkt af te wachten.

Tot slot nog een belangrijk verschil met sommige andere gemeenten: wij bouwen in de Waalsprong niet voor de leegstand. Uit het laatste woonbehoefte-onderzoek blijkt wederom dat de behoefte aan nieuwe woningen in Nijmegen hoog blijft. We hebben tot 2020 nog steeds 1000 nieuwbouwwoningen per jaar nodig. En ook na 2020 groeit Nijmegen door, vooral vanwege de relatief jonge bevolking van deze stad. Nijmegen hoeft dus niet bang te zijn dat de woningen straks – als de woningmarkt weer aantrekt – niet worden verkocht. Dit is een belangrijk verschil met gemeenten die te maken hebben met een toekomstscenario van bevolkingskrimp. De bouw van de Waalsprong is al met al een kwestie van lange adem, maar wel met een noodzaak om Nijmegenaren goede huisvesting te bieden en met een degelijke financiële onderbouwing.

– Jan vd Meer, wethouder Ruimtelijke ontwikkeling Waalsprong, Wonen, Klimaat & Energie, Groen & Water
– Jan de Wilde, directeur Grondexploitatie Maatschappij Waalsprong